Artigos
Aquisição de Bem Imóvel na Venda Executiva
Introdução
De uma maneira geral, todos estaremos mais ou menos familiarizados com o contrato de compra e venda e com a inerente transmissão de propriedade mediante um determinado preço, no quadro do principio da liberdade contratual.
Em geral, o adquirente, independentemente de se tratar de bem móvel ou imóvel, sabe o que tem que fazer para adquirir o bem em questão.
Já no âmbito da venda executiva e em especial quando está em causa a aquisição de bens imóveis, suscitam-se por vezes ao cidadão comum as maiores dúvidas , incluindo o próprio executado, em especial quando não é representado por advogado. Quem pode adquirir o imóvel? A que preço? Como são feitas as propostas? Quando, onde e a quem é que tem que ser feito o pagamento? O direito de aquisição pode ser ulteriormente atacado? Por quem? Em que circunstâncias?
Neste artigo dá-se uma breve informação sobre a possibilidade de aquisição de bem imóvel por parte do exequente ou do credor reclamante.
Venda e adjudicação na execução comum
No âmbito da execução comum, chegados à fase da venda, o exequente, tem em especial ao seu alcance duas possibilidades para adquirir o bem: a venda mediante proposta em carta fechada - comum a todos os outros interessados - e a venda mediante requerimento de adjudicação - comum a todos os reclamantes.
Na venda mediante proposta em carta fechada, o exequente poderá, tal como qualquer interessado, entregar envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito.
A venda mediante proposta em carta fechada oferece ainda a vantagem de só se tornar conhecida no acto de abertura de todas as outras propostas, o que permitirá ao exequente melhor garantir a aquisição por menor preço e menorizar o risco de algum dos restantes interessados na compra cobrirem a sua oferta. Esta modalidade tem sido a mais utilizada quando a exequente é uma Instituição de Crédito.
A par da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, existe a possibilidade de adjudicação. A distinção entre ambas é feita pela qualidade do adquirente dos bens penhorados: enquanto na venda executiva qualquer proponente pode adquirir o bem, na adjudicação apenas podem adquirir o exequente ou um credor reclamante.
De resto, poderão existir regras comuns, como a abertura, licitação, sorteio, apreciação, aceitação das propostas e emissão de título de transmissão. Para além disso, o que também é comum a ambas as possibilidades de aquisição do bem, contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda executiva a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão pelo agente de execução, que, por sua vez, depende da prova de cumprimento ou isenção do IMT e Imposto de Selo.
Em especial, o requerimento de adjudicação
Para além do exequente, também o credor reclamante ou graduado - desde que tenha invocado garantia real sobre o bem em causa - pode requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados para pagamento total ou parcial do seu crédito.
No requerimento para adjudicação, dirigido ao agente de execução, deve ser indicado o preço oferecido, que não pode ser inferior a 70% do valor base fixado.
O requerimento de adjudicação pode ser anterior ou posterior ao anúncio de venda por propostas em carta fechada. Se anterior, é feita de seguida publicidade onde se indica o preço oferecido pelo bem penhorado. Há quem entenda que se surgirem propostas de maior preço, o requerente poderá cobrir todas elas (artigos. 877.º/2 do CPC e 893.º/2 CPC). Se o requerimento de adjudicação for posterior, a venda por propostas em carta fechada não se sustará e a pretensão de adjudicação só será considerada se não houver pretendentes que ofereçam preço superior. Ou seja, o pedido de adjudicação só é considerado se exceder o preço encontrado.
Situações em que a proposta do exequente poderá ser colocado em crise
Na situação em que ocorra requerimento de adjudicação, após o anúncio por propostas em carta fechada, basta que surja uma proposta de valor superior para que o exequente não obtenha a pretendida adjudicação. Mas, ainda que tal não ocorra, existe a possibilidade, desde que se encontrem preenchidos os respectivos requisitos legais, de a venda poder ser anulada a pedido de algum interessado, com fundamento em omissão de formalidades essenciais, exercício de direito de preferência ou remição. Ou seja, para além da possibilidade de nulidade, o acto da venda poderá não ficar concluído, caso ocorra o exercício do direito de preferência ou remição.
Quanto ao direito de remição, este define-se doutrinalmente por ser um direito de preferência qualificado, ou uma preferência legal de formação processual que tem por finalidade a protecção do património familiar, evitando a saída dos bens familiares do âmbito da família do executado. Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido pelo adjudicatário ou pelo comprador aceite. O exercício do direito de remição é no entanto limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens. Por último, dada a especial protecção à família, caso concorra com a preferência, o direito de remição prevalece.
Em especial, o direito de preferência
O exercício do direito de preferência pode constituir um dos motivos que conduz à possibilidade de o exequente, mesmo depois da venda, ter que abrir mão do bem.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional.
Apenas as preferências legais e reais são susceptíveis de serem oponíveis à execução. Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real: existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de preferências legais: existência de arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente.
O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma acção de preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser impugnada por acção de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado a medida em que é requisito da acção de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a acção de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu.
O Agente de Execução
A competência para a prática dos actos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução. Entre outras, neste âmbito da venda, são as seguintes as suas funções: escolher a modalidade de venda; fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles; publicitar a venda; notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes; lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas; adjudicar bens ao proponente ou preferente; liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço; comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e comunicar a extinção da execução.
A venda poderá ser anulada com fundamento em acções ou omissões do agente de execução, que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do acto.
Presença no acto
Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no acto dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes.
A presença do exequente no acto justifica-se desde logo porque as irregularidades relativas à abertura, licitação, sorteio, apreciação e aceitação de propostas só podem ser arguidas no próprio acto. Mas não só por isso.
Em especial, a sua presença justifica-se quando seja necessário licitar. Por exemplo, quando o preço mais elevado for oferecido por mais de um proponente ou, havendo requerimento de adjudicação (sem anúncio de propostas em carta fechada), surja uma proposta de maior preço de outro proponente, ou então quando surja no acto um preferente ou titular do direito de remição. Em qualquer dos mencionados casos apenas no acto poderá o exequente fazer valer os seus direitos.
Autor: Sérgio Catarino
Data: 22.12.2007