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Aquisição de Bem Imóvel na Venda Executiva
Uma venda executiva destina-se, antes de mais, a assegurar ao credor o direito de ser pago pelo património do devedor. Quando nesse património se inclui um bem imóvel e este é penhorado no âmbito de uma acção executiva, após a reclamação dos créditos, segue-se a face da venda. Qualquer pessoa pode adquiri o bem e, por maioria de razão, pode fazê-lo o próprio credor, o exequente.
O exequente, tem em especial ao seu alcance duas possibilidades para adquirir o bem: a venda mediante proposta em carta fechada - comum a todos os outros interessados - e a venda mediante requerimento de adjudicação - comum a todos os reclamantes.
Na venda mediante proposta em carta fechada, o exequente poderá, tal como qualquer interessado, entregar
envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo
beneficiar do regime de dispensa de depósito.
A venda mediante proposta em carta fechada oferece ainda a vantagem de só se tornar conhecida no acto de abertura de todas as outras
propostas, o que permitirá ao exequente melhor garantir a aquisição por menor preço e menorizar o risco de algum dos restantes interessados na compra cobrirem a sua
oferta.
Esta modalidade tem sido a mais utilizada quando a exequente é uma Instituição de Crédito.
A par da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, existe a possibilidade de adjudicação. A distinção entre ambas é feita pela qualidade do adquirente dos bens penhorados: enquanto na venda executiva qualquer proponente pode adquirir o bem, na adjudicação apenas podem adquirir o exequente ou um credor reclamante.
Contrariamente ao que acontece numa
compra e venda normal, na venda executiva a transmissão da propriedade
só ocorre depois de emitido o título de transmissão pelo agente de execução.
E este, por
sua vez, só é emitido depois do pagamento do preço e da prova de cumprimento
das obrigações fiscais (IMT
e Imposto de Selo).
Mas, ainda que tal não ocorra, existe a possibilidade, desde que se encontrem preenchidos os respectivos requisitos legais, de a venda poder ser anulada a pedido de algum interessado, com fundamento em omissão de formalidades essenciais, exercício de direito de preferência ou remição. Ou seja, para além da possibilidade de nulidade, o acto da venda poderá não ficar concluído, caso ocorra o exercício do direito
de remição ou de preferência.
Quanto ao direito de remição, este define-se doutrinalmente por ser um direito de preferência qualificado, ou uma preferência legal de formação processual que tem por finalidade a protecção do património familiar, evitando a saída dos bens familiares do âmbito da família do executado. Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido pelo adjudicatário ou pelo comprador aceite. O exercício do direito de remição é no entanto limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens.
Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois
deste momento colando em causa a aquisição, mesmo que registada do bem.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional.
Apenas as preferências legais e reais são susceptíveis de serem oponíveis à execução. Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real:
existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de preferências legais:
existência de arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente.
O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou
frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma acção de
preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por
venda pode ser impugnada por acção de preferência proposta no prazo de 6
meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela
alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado a medida em que é requisito da acção de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a acção de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu.
A competência para a prática dos actos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução. Entre outras, neste âmbito da venda, são as seguintes as suas funções: escolher a modalidade de venda; fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles; publicitar a venda; notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes; lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas; adjudicar bens ao proponente ou preferente; liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço; comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e comunicar a extinção da execução.
A venda poderá ser anulada com fundamento em acções ou omissões do agente de execução, que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do acto.
Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no acto dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes.
A presença do exequente é de toda a importância uma vez que as irregularidades relativas à abertura, licitação, sorteio, apreciação e aceitação de propostas só podem ser arguidas no próprio acto.
Mas não só por isso.
Em especial, a sua presença justifica-se ainda quando seja necessário licitar. Por exemplo, quando o preço mais elevado for oferecido por mais de um proponente ou, havendo requerimento de adjudicação (sem anúncio de propostas em carta fechada), surja uma proposta de maior preço de outro proponente, ou então quando surja no acto um preferente ou titular do direito de remição.
Em qualquer dos mencionados casos apenas no acto poderá o exequente fazer valer os seus direitos.
Autor: Sérgio Catarino
Data: 22.12.2007